Potrebujete prepísať byt na nového majiteľa? Povieme vám, ako na to – jednoducho a bez realitky

Všetko prebehlo podľa predstáv a vy ste konečne predali/kúpili byt. Samozrejme, že väčšinu predávajúcich primárne zaujíma, kedy im na účet pristane požadovaná suma, zatiaľ čo kupujúci by už zariaďovali. Napriek tomu, že by ste si najradšej oddýchli a oslávili úspešný predaj/kúpu, je ešte potrebné zariadiť pár „drobností“. Napríklad prepísať byt na nového majiteľa. To, že sa o daný proces postaráte bez realitky vám však nemusí naháňať hrôzu. S naším praktickým návodom to hravo zvládnete.

Ako teda postupovať? V tomto prípade pracujeme s najčastejším príkladom, a teda že predmetom predaja je byt. V prvom rade je potrebné porozumieť rozdeleniu na jednotlivé štádiá procesu. Prvým je samotný predaj/kúpa, druhým prepis bytu a posledným odovzdanie bytu s prepisom energií. Poďme si teraz každý z krokov vysvetliť podrobnejšie.

Kúpno-predajný proces

Ak záujemca o kúpu bytu potvrdí svoj seriózny záujem a majiteľ sa rozhodne, že byt záujemcovi predá, stávajú sa v tomto momente zmienené strany kupujúcim a predávajúcim. V ideálnom prípade spíšu rezervačnú zmluvu, ktorá dáva kupujúcemu istotu, že majiteľ byt nepredá niekomu inému, zatiaľ čo on si vybaví náležitosti súvisiace so ziskom financií, potrebných na kúpu. Pre predávajúceho naopak predstavuje záruku seriózneho záujmu kupujúceho. Rezervačnú zmluvu následne v procese nahrádza zmluva kúpna. Tá je v prípade kúpy cez úver sprevádzaná podpisom tzv. záložnej zmluvy medzi kupcom, predajcom a bankou, ktorá slúži ako záruka práve pre banku. Tá sa následne vkladá do katastra.  

Prepis bytu

Stávate sa podpisom kúpnej zmluvy oficiálnym vlastníkom? Bohužiaľ, tak jednoduché to nie je. Bez zápisu v katastri totiž zmena vlastníka nie je možná. Ako teda postupovať pri prepise? V prvom rade je potrebné, aby zmluvné strany (predávajúci a kupujúci) uzavreli písomnú dohodu, ktorej podpisy budú úradne overené. Táto dohoda býva označovaná ako Zmluva o prevode vlastníctva bytu. Táto zmluva spravidla musí obsahovať nasledovné údaje:

• Označenie zmluvných strán,
• Popis bytu a príslušenstva bytu, vymedzenie polohy označením čísla bytu, čísla vchodu, určenie rozsahu podlahovej plochy a vybavenia bytu v dome,
• Vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku,
• Určenie a popis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku,
• Úpravu práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku,
• Vyhlásenie nadobúdateľa bytu o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy.

Zmluva o kúpe a tiež o prevode musí byť následne odovzdaná katastru v dvoch kópiách spolu s dvoma kópiami podpísaného návrhu na vklad, overením o bezdlžnosti a potvrdením o zaplatení správneho poplatku, aby sa vykonal zápis –  vklad. Samotnému vkladu do katastra však predchádza proces schvaľovania. V tom sa kontroluje splnenie zákonných podmienok a uskutočnenie predpísaných úkonov. To, čo odovzdáte katastru je teda  „návrh na vklad vlastníckeho práva” a  proces, vedúci k finálnemu povoleniu vkladu, sa nazýva „konanie o návrhu na vklad“.  Toto konanie zahŕňa viacero fáz:

1. Prijatie a zaevidovanie zmluvy 

Zmluvu predložíte katastru spolu s prílohou – návrhom na vklad. Návrh je následne označený pečiatkou a dátumom, hodinou a minútou doručenia, aby sa zabezpečilo spravodlivé dodržanie poradia (napríklad v prípade viacerých zmlúv k jednej nehnuteľnosti). Takto označený návrh je zaevidovaný v systéme a je mu pridelené číslo konania. 

2. Vyznačenie plomby na nehnuteľnosti, pridelenie vkladárovi

Na liste vlastníctva danej nehnuteľnosti sa následne najneskôr do jedného pracovného dňa vyznačí tzv. plomba (informácia o tom, že ohľadom dotknutých nehnuteľností prebieha vkladové konanie). Spis sa potom pridelí zamestnancovi okresného úradu, ktorý disponuje osvedčením o spôsobilosti rozhodovať o návrhu na vklad, vkladárovi.

3. Posúdenie zmluvy a iných významných skutočností

Azda najdôležitejšou časťou konania je posúdenie zmluvy. Vkladár preskúma súlad zmluvy so zákonmi, spôsobilosť na zápis do katastra a oprávnenie prevodcu nakladať s nehnuteľnosťou. Okrem zmluvy je v tomto štádiu posudzovaný aj samotný návrh na vklad, jeho povinné náležitosti a prílohy (tou je v prípade potreby napríklad dohoda o splnomocnení). 

4. Rozhodnutie o návrhu na vklad

V prípade splnenia všetkých podmienok sa proces posudzovania uzatvorí vyhotovením rozhodnutia o povolení vkladu. V opačnom prípade, teda ak by z nejakého dôvodu podmienky splnené neboli, vyhotovuje sa rozhodnutie o zamietnutí návrhu. V prípade potreby doplnenia informácií či prípadného pozmenenia sa vyhotoví rozhodnutie o zastavení konania. Katastrálny úrad musí rozhodnúť o vklade do 30 dní od podania návrhu na vklad.

5. Zápis vlastníka  a samotný vklad

V prípade povolenia sa rozhodnutie predloží na zápis, na základe ktorého je vykonaný samotný vklad. Do listu vlastníctva je teda zapísaný nový vlastník. Až v tomto bode celého procesu teda nový majiteľ nadobúda vlastnícke právo k nehnuteľnosti. 

Odovzdanie bytu

Nový vlastník od starého preberá byt priamo v ňom vo vopred stanovenom čase, ideálne po rozhodnutí o prevode vlastníctva. V tejto fáze nový majiteľ dostáva kľúče od bytu a odporúča sa zároveň spísať protokol, dokument, ktorý slúži na prípadné vyrovnanie nedoplatkov či preplatkov pri ročnom vyúčtovaní. Protokol by mal obsahovať tieto údaje, potvrdené podpismi oboch strán:

• Údaje o predávajúcom
• Údaje o kupujúcom
• Definícia bytu na základe listu vlastníctva
• Číslo merača a stav elektromera, plynomera, vodomerov, prípadne  meračov radiátorov

Na čo ešte nezabudnúť

S odpísaním protokolu súvisí i potreba odhlásiť pôvodného majiteľa bytu a prihlásiť nového u dodávateľov energie, bytového družstva či správcu a v neposlednom rade i mesta. 

Na tieto miesta nezabudnite:

• Elektrárne – predávajúci a kupujúci spoločne doručia odovzdávací protokol a overenú kúpnu zmluvu,
• Plynárne – v prípade plynární je postup rovnaký,
• Bytové družstvo – predávajúci sa odhlási z užívania bytu a kupujúci sa nahlási samostatne,
• Magistrát – kupujúci je povinný sa prihlásiť do 30 dní od rozhodnutia katastra. Týka sa to platenia miestnych daní, daní za nehnuteľnosť, poplatkov za odvoz odpadu, prípadne poplatkov za psa. Predávajúci sa odhlasuje len v prípade, že sa sťahuje preč z daného mesta, resp. obce. 

Dobré je myslieť i na:

• Zmenu občianskeho preukazu – pri zmene trvalého pobytu je potrebné aktualizovať i občiansky preukaz na polícii,
• Prepis koncesionárskych poplatkov a internetu – v prípade internetu je možné sa s bývalým majiteľom dohodnúť aj na odstúpení od zmluvy o internetových službách, prípadne zmluvu vypovedať a nájsť si nového dodávateľa týchto služieb,
• Aktualizáciu údajov – týka sa to aktualizácie adresy či dokladu totožnosti v zmluvách, na úradoch či u zamestnávateľa,
• Vyhotovenie poistky na byt – ak čerpáte úver z banky, je poistenie nehnuteľnosti povinnosťou. Nezabudnite však i na poistenie domácnosti.