Našli ste ideálneho kupca svojej nehnuteľnosti? Ukážeme vám krok za krokom, ako napísať nepriestrelnú rezervačnú zmluvu

Nájsť perfektný byt či dom nie je ľahké. Ak sa vám to už podarí, zvyčajne nastupuje strach z toho, aby vám nehnuteľnosť niekto „nevyfúkol”. Ak nehnuteľnosť predávate, potom zasa viete, aké zdĺhavé je čakanie na vyjadrenia záujemcov, najmä v prípade, že sa napokon žiadnych nedočkáte. Aby sa obe strany vyhli nejasnostiam, dohadom a výčitkám, je dnes už bežným štandardom uzatvoriť tzv. rezervačnú zmluvu. O aký dokument ide a čo by mal obsahovať? Dozviete sa v našom prehľadnom návode.

Ak by bol svet dokonalý, potom by napríklad platilo, že každý splní, čo sľúbil. Tak to, bohužiaľ, nefunguje a najmä, čo sa predaja a kúpy nehnuteľností týka, mnohokrát sa človek bojí spoľahnúť na niekoho iného, ako sám na seba. Práve preto čoraz viac ľudí rieši predaj na vlastnú päsť, bez spolupráce s realitkou. I tu je však potrebné byť obozretný. Nech sa vám kupujúci či predávajúci zdá akokoľvek sympatický, je dobré sa poistiť. Veď viete. Pre prípad. Ešte pred vypracovaním kúpno-predajnej zmluvy je preto vhodné vyhotoviť ďalšie dve – rezervačnú a zmluvu o budúcej zmluve. Dnes vám objasníme všetky náležitosti týkajúce sa prvej z nich.

Rezervačná zmluva – prečo, na ako dlho a medzi kým sa uzatvára

Narazili ste na nehnuteľnosť, o ktorú ste prejavili záujem. Absolvovali ste obhliadku a jej stav vám vyhovoval. S vlastníkom nehnuteľnosti ste sa teda dohodli na kúpnej cene, financovaní, termíne uvoľnenia a iných dôležitých náležitostiach. Teraz je čas na podpísanie prvého záväzku voči predávajúcemu. Nezaväzujete sa však iba vy.

Rezervačná zmluva, ako už jej názov napovedá, slúži na rezerváciu danej nehnuteľnosti na určitý čas, na ktorom sa s jej majiteľom dohodnete. Počas tejto lehoty je potrebné vybaviť všetky náležitosti, ktoré súvisia s kúpou. Predávajúci preto musí zariadiť všetko potrebné k uvoľneniu bytu pre nového majiteľa a prípravu potrebných dokumentov, záujemca zasa získava čas napr. na potvrdenie prostriedkov financovania.

Rezervačná zmluva je teda písomný záväzok vlastníka nehnuteľnosti neponúkať viac nehnuteľnosť na predaj, ani jej predaj nekonzultovať  s inými záujemcami do vopred určeného dátumu. Zároveň je potvrdením vážneho záujmu druhej strany. Práve preto je nutné pred jej podpísaním vedieť, čo tento krok obnáša.

Aby sa záujem oboch strán o kúpno-predajný proces potvrdil, rezervačná zmluva obsahuje časť o povinnosti zaplatenia tzv. rezervačného poplatku. Jeho výška je individuálna, spravidla však platí, že predstavuje 2 – 3 % z predajnej ceny nehnuteľnosti. Ten je záujemcom zaplatený v hotovosti či prevodom na účet predajcu, ideálne však tretej nestrannej osobe, napríklad notárovi. Zároveň sa tu uvádzajú i podmienky rezervácie a obdobie, pre ktoré je rezervácia platná. Zmluva definuje i všetky náležitosti, ktoré musia byť splnené. Po uplynutí rezervačnej lehoty sa následne pristupuje k podpísaniu ďalších zmlúv, ktorými sú zmluva o budúcej zmluve a neskôr kúpno-predajná zmluva. Ak dôjde k uzatvoreniu kúpnej zmluvy, je výška rezervačného poplatku odrátaná od kúpnej ceny nehnuteľnosti. Ak k dohode nedôjde z dôvodu zavinenia na strane kupca (strata záujmu, neúspešný pokus o získanie prostriedkov financovania, …), rezervačný poplatok prepadá v prospech majiteľa nehnuteľnosti. V prípade zavinenia predávajúcim je poplatok vrátený záujemcovi o kúpu. V ideálnom prípade sa zmluvné strany dohodnú aj na sankcii za nesplnenie povinnosti na strane predávajúceho, ktorá sa priráta k výške rezervačného poplatku.

Pozor! Rezervačná zmluva nie je zmluva o budúcej zmluve. Nijakú stranu nemôže zaväzovať k povinnosti po podpísaní danú nehnuteľnosť kúpiť/predať. Hovorí len o práve rezervácie z dôvodu úspory času a prípadných nákladov s tým spojených.

Rezervačná zmluva na nehnuteľnosť – kedy sa ju oplatí podpísať?

Vo všeobecnosti platí, že zmluva vždy predstavuje väčšiu istotu a serióznosť. Samozrejme, len v prípade, že je to zmluva vypracovaná riadne (ideálne za pomoci odborníka). Pred podpísaním sa ako záujemca poriadne uistite, či ste o kúpe presvedčený. Nechcete predsa kvôli zbrklosti prísť o nemalé peniaze. Nenechajte sa znervózňovať, pokojne si všetko preštudujte, pýtajte sa majiteľa, overte si stav nehnuteľnosti, dostupnosť vlastných financií i samotnú zmluvu.

Podpisujte len v prípade, že:

• ste dobre oboznámení so stavom nehnuteľnosti, máte ju dobre prehliadnutú a viete o všetkých prípadných nedokonalostiach a vadách, ktoré by v budúcnosti mohli predstavovať problém,
• máte overené možnosti financovania (disponujete potrebnou čiastkou v hotovosti, prípadne potvrdené schválenie hypotekárneho úveru zo strany banky),
• ste presvedčení o fér prístupe a rovnocennom postavení oboch zmluvných strán,
• ste si kúpu dobre rozmysleli.

Náležitosti, ktoré by mala obsahovať rezervačná zmluva na byt či dom

Rozhodli ste sa, že je čas spísať rezervačnú zmluvu. Dobre si preto skontrolujte, či v nej nájdete všetky tieto položky:

1. Identifikácia zmluvných strán

Definuje, kto je predávajúci a kto záujemca o kúpu uvedením osobných údajov.

2. Predmet rezervácie

Presne popisuje nehnuteľnosť, na ktorú sa rezervácia vzťahuje.

3. Záväzok predávajúceho

Predávajúci počas plynutia rezervačnej lehoty nesmie zmeniť stav nehnuteľnosti, samotnú nehnuteľnosť ponúknuť na predaj, scudziť ju či zaťažiť.

4. Právo záujemcu

Záujemca má počas trvania rezervácie právo vybaviť všetko potrebné ku kúpe i uskutočniť samotnú kúpu nehnuteľnosti počas tejto lehoty.

5. Termín začatia a ukončenia rezervácie nehnuteľnosti

Termín definovaný dohodou oboch zmluvných strán.

6. Rezervačný poplatok

Výška je stanovená presnou sumou. Uvádza sa tiež, z čoho pozostáva. Je potrebné definovať, čo sa s poplatkom stane v prípade, že sa kúpna zmluva uzavrie, ale i v prípade, že sa neuzavrie z dôvodov na strane záujemcu alebo predávajúceho. 

7. Prípadné sankcie

Ideálnym riešením je vopred stanoviť i sankcie pre prípad, že nastane porušenie záväzku na strane predávajúceho.

Odstúpenie od rezervačnej zmluvy 

Mnoho ľudí sa nezamyslí nad závažnosťou takéhoto rozhodnutia a nezváži všetky kroky, ktoré uvádzame vyššie v článku v prehľade, kedy podpísať rezervačnú zmluvu. Ďalší zasa nevedia o nutnosti vyššie uvedených náležitostí pre bezpečné spísanie rezervačnej zmluvy. Často sa potom stáva, že sú pre nejaké problémy nútení odrieknuť svoj predošlý záujem, avšak v presvedčení, že rezervačný poplatok by nemal prepadnúť, pretože k zavrhnutiu kúpy nehnuteľnosti ich donútili nečakané okolnosti. (Často zo strany samotného predávajúceho.) Žiadajú teda odstúpenie od zmluvy. Rezervačná zmluva sa však radí medzi tzv. nepomenované zmluvy, nenájdete teda presné stanovisko k tomu, ako musí vyzerať, akým spôsobom má byť uzatvorená a za akých okolností je možné od nej odstúpiť. V špeciálnych prípadoch je preto nevyhnutná pomoc právnikov či advokátov. Práve preto vám odporúčame, aby ste sa proti rôznym typom situácií poistili už pri prvotnom formulovaní zmluvy, napríklad uvedením detailných podmienok či sankcií.  

Rezervačná zmluva – ako na to

Pri formulácii akejkoľvek zmluvy je najlepšie spolupracovať s advokátom či právnikom a zmluvu nechať overiť.