Nájom, prenájom alebo podnájom – aké sú medzi nimi rozdiely?

Pojmy ako „nájom“, „prenájom“ a „podnájom“ sú pre mnohých ľudí na prvý pohľad rovnocenné a zameniteľné. Rozdiely medzi nimi sú však priepastné. Viete, v čom sa konkrétne líšia? Radi vám prostredníctvom nášho nového článku pomôžeme rýchlejšie sa zorientovať v jednotlivých výrazoch.

Príbeh na ukážku

Pán Slovák je vlastníkom bytu v Bratislave na Račianskej ulici a chystá sa ho prenajať. Po pridaní inzerátu sa mu do niekoľkých dní ozve pani Bežná a dohodnú sa na prenajatí bytu. Pani Bežná sa nasťahovala do bytu na Račianskej ulici a tým pádom sa stala nájomníčkou pána Slováka. Po pol roku sa však nájomníčka, pani Bežná, rozhodne, že by potrebovala väčší byt. Dohodne sa s majiteľom, pánom Slovákom, že ho bude ďalej „podnajímať” a ponúkne nájom aj pánovi Kováčovi.

Všetko prebieha v poriadku do doby, kedy pán Slovák na konci roku nepredĺži pani Bežnej nájomnú zmluvu. Spolu s ukončením jej nájmu však zaniká aj podnájomná zmluva pánovi Kováčovi.

Toto je len jedna zo situácií, ktoré môžu pri vzťahu prenajímateľ – nájomník – podnájomník nastať. Poďme sa teda na danú problematiku pozrieť bližšie.

Prenájom vs. podnájom 

Tieto pojmy môžu byť svojou podobnosťou veľmi zavádzajúce. Poďme si ich preto radšej vysvetliť. Nájom a podnájom sú právne názvy definované zákonom. Pojem prenájom bytu či prenájom domu je medzi ľuďmi zaužívaný, avšak z právneho hľadiska nemá vymedzenie.

Z uvedeného príbehu môžeme vidieť, že nájom a podnájom sú na sebe vzájomne závislé. Hlavný rozdiel je v tom, kto prenecháva byt alebo dom na užívanie ďalšej osobe. Nájom môžeme chápať ako zapožičanie nehnuteľnosti na dobu určitú, a to priamo jej vlastníkom. Podnájom je síce podobný, rozdiel je však v tom, že prenajímateľ danej nehnuteľnosti nie je jej majiteľom, ale iba nájomcom, ktorý postupuje právo na bývanie ďalšej osobe, tzv. „podnájomníkovi“.

Nájomné bývanie si môžete podrobne preštudovať v zákone č. 98/2014 Z.z. Obsahuje všetky potrebné náležitosti nájomnej zmluvy a práva a povinností oboch zúčastnených strán. 

Obe strany si vopred určia podmienky zapožičania nehnuteľnosti, ktoré sa svojím podpisom zaväzujú dodržiavať počas trvania platnosti zmluvy.

Nájomná zmluva a prehľadné rozdiely medzi nájmom a prenájmom

Prehľad podmienok pre nájomcov a podnájomcov vám taktiež môže pomôcť lepšie pochopiť rozdiely medzi jednotlivými pojmami. Poďme sa na to spolu pozrieť:

Zmluva o prenájme vs. podnájomná zmluva

Nájomný vzťah medzi majiteľom a nájomcom upravuje nájomná zmluva, ktorej obsah, práva a povinnosti definuje Zbierka zákonov. Podnájomná zmluva presné vymedzenie nemá. Jej štruktúru a obsah si definuje prenajímateľ s podnájomcom.  

Doba trvania 

Nájom môže byť dohodnutý na vopred určenú dobu alebo na dobu neurčitú. Podnájom sa dohaduje maximálne na dobu, ktorá je uvedená v nájomnej zmluve, teda na dobu stanoveného nájmu.

Výpoveď z nájmu

Nárok na využívanie nehnuteľnosti nájomcom zaniká predovšetkým uplynutím doby, na ktorú bolo zapožičanie nehnuteľnosti dohodnuté zmluvnými stranami, alebo písomnou výpoveďou z nájmu na základe dôvodov uvedených v Zbierke zákonov. Od podania výpovede začína plynúť výpovedná lehota, ktorá má spravidla dĺžku tri mesiace, a je platná od prvého dňa nasledujúceho mesiaca. Prenajímateľ však môže nájomcovi písomne určiť dlhšiu výpovednú lehotu. Podnájom zaniká spolu s trvaním nájmu. Nezáleží na tom, na akú dobu bol podnájom vopred dohodnutý. Je však aj možnosť vypovedania nájmu bez uvedenia dôvodu.

Nájom, podnájom a prihlásenie na trvalý pobyt

Nájomník má možnosť mať trvalé bydlisko v nájomnom byte alebo dome, a to dokonca aj bez súhlasu majiteľa. Podnájomník má iné podmienky, ten ku zmene trvalého bydliska potrebuje aj súhlas majiteľa nehnuteľnosti.

Prenájom so zvieraťom

V prípade nájmu nie je možné chov zvierat zakázať. Majiteľ nemá právo prostredníctvom nájomnej zmluvy zakazovať prítomnosť domáceho miláčika v byte alebo dome, môže však navýšiť kauciu, prípadne požadovať vymaľovanie. V prípade podnájmu platí to, čo si obe strany vopred dohodnú v podnájomnej zmluve.  

Je možné podnikanie v prenájme? 

Aj tu sú odlišné podmienky. Nájomník môže podľa zákona v byte vykonávať podnikateľskú činnosť a majiteľ mu to v nájomnej zmluve nemôže zakázať. Podnájomník môže mať na podnikanie rôzne obmedzenia.

Medzi obmedzenia môže v niektorých prípadoch patriť aj zákaz fajčenia

V nájomnej zmluve nie je možné zakázať fajčenie v prenajatom byte alebo dome. Podnájomník má opäť iné podmienky, pretože podnájomná zmluva je benevolentnejšia a platí to, na čom sa zmluvné strany dohodli. Zákaz fajčenia si majiteľ v tomto prípade vyžiadať môže.

Spolubývajúci v nájme a podnájme

Pri nájme sa počet obyvateľov uvádza v nájomnej zmluve, ktorú je možne ľubovoľne upravovať. V prípade podnájmu je potrebný pri väčších zmenách súhlas majiteľa nehnuteľnosti. Existuje však výnimka, kedy nájomník a podnájomník bývajú v byte súčasne. Vtedy súhlas majiteľa nie je potrebný.

Majiteľ nehnuteľnosti ako prenajímateľ – na čo všetko potrebujem jeho súhlas?

V prípade, že zamýšľate dať byt do podnájmu a neplánujete v ňom bývať, je potrebné mať súhlas priamo od majiteľa nehnuteľnosti. Vlastník má právo vyjadriť sa svojím súhlasom alebo nesúhlasom k podnájmu do 30 dní. V prípade, že ako nájomník budete v byte naďalej bývať, súhlas nepotrebujete.

Podnájom družstevného bytu

Pri družstevnom byte je dôležité si uvedomiť, že vlastníkom nehnuteľnosti je družstvo. Znamená to teda, že si byt prenajímate a vy ho môžete ďalej iba „podnajímať“. Poskytnúť byt ďalej podnájomníkovi síce nie je nemožné, vie to však potrápiť nejedného nájomcu. V prvom rade je dôležité naštudovať si stanovy družstva a samotnú nájomnú zmluvu. Ak dokumenty neobsahujú ustanovenia týkajúce sa podmienok podnájmu, nie je možné byt poskytnúť podnájomníkovi.

Pozor na zneužitie podnájmu

Ako sme už spomínali, podnájomný vzťah je v porovnaní s nájomným voľnejší. Môžu sa s ním však spájať aj nekalé praktiky, ako napríklad obohatenie na úkor podnájomníka, kedy prenajímateľ nastaví na podnájom vyššiu čiastku ako platí na nájme on sám. Podnájomník sa môže brániť iba tak, že pred uzatvorením zmluvy požiada o nahliadnutie do nájomnej zmluvy prenajímateľa.

Už vidíte, aký je rozdiel medzi prenájmom a podnájmom?

Veríme, že sa vám zo všetkých informácií ešte hlava nezamotala a práve naopak sme vám priblížili rozdiely medzi nájmom a podnájmom, ako aj jednotlivé práva a povinnosti, vyplývajúce zo Zbierky zákonov. Na záver by sme vám iba odporučili si nájomnú zmluvu vždy poriadne pozrieť, prípadne ju posunúť odborníkom na detailnejšie preštudovanie. Držíme vám palce v hľadaní nového vysnívaného bývania.