Ako prevziať nehnuteľnosť

Pozrite sa, na čo si dať pozor pri preberaní nehnuteľnosti. Poradíme vám, ako na kúpnu zmluvu, odovzdávací protokol, dane, zápis vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností a ďalšie dôležité úkony pri prevzatí bytu či rodinného domu. 

V prvom rade musí kupujúci požadovať od prevádzajúceho doklad, že má právo s nehnuteľnosťou disponovať, teda nadobúdací titul, prípadne plnú moc od vlastníka nehnuteľnosti (ak nejedná s vlastníkom osobne). Všeličo možno zistiť z výpisu listu vlastníctva v katastri nehnuteľností, v ktorom je nehnuteľnosť zapísaná. Napr. či nie je zaťažená vecným bremenom, záložným právom alebo či sa nepredáva v rámci exekúcie. Ak má nehnuteľnosť z pohľadu kupujúceho nejakú právnu vadu, mal by s predávajúcim vec riešiť. Je na kupujúcom, aby zvážil, či má aj za týchto okolností o kúpu bytu či domu záujem. 

Kúpna zmluva nehnuteľnosti 

Asi najčastejšie dochádza k prevodu nehnuteľností na základe kúpnej zmluvy. Aby bola platná, musí obsahovať aspoň podstatné náležitosti požadované zákonom: 

• presne špecifikované zmluvné strany, 
• určenie predmetu kúpy, 
• dohodu o kúpnej cene, 
• úradne overené podpisy oboch zmluvných strán. 

V záujme právnej istoty je obvyklé, že predávajúcemu sa pri podpise zmluvy či podaní návrhu na vklad zaplatí iba časť kúpnej ceny formou zálohy. Zostávajúca časť kúpnej ceny sa dovtedy, než sa kupujúci stane vlastníkom nehnuteľnosti, poukáže do úschovy (notárskej, advokátskej či bankovej). 

Zápis do katastra nehnuteľností 

Aby nastali účinky platne uzavretej kúpnej zmluvy, musí príslušný katastrálny úrad vykonať zápis vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. To sa deje po návrhu na zápis do katastra, ktorý podávajú všetci účastníci právneho úkonu, alebo niektorý z nich. 

Ak katastrálny úrad rozhodne o povolení vkladu vlastníckeho práva a ten je vykonaný, vlastnícke právo k nehnuteľnosti vzniká spätne, s účinkami ku dňu podania návrhu na vklad vlastníckeho práva.

Odovzdávací protokol nehnuteľnosti 

Dátum odovzdania nehnuteľnosti by mala stanoviť kúpna zmluva, ideálne po zapísaní kupujúceho do katastra nehnuteľností ako vlastníka. V tento deň je nutné spísať odovzdávací protokol obsahujúci: 

• informácie o kupujúcom a predávajúcom (meno, priezvisko, dátum narodenia a miesto trvalého pobytu), 
• adresu nehnuteľnosti (v prípade bytu aj jeho číslo v rámci bytového domu), prípadne údaje z katastra nehnuteľností, 
• aktuálne stavy elektromera, vodomera, plynomera, 
• počet odovzdávaných kľúčov k nehnuteľnosti s popisom ich účelu, 
• vybavenie a jeho aktuálny stav, 
• priestor pre poznámky a dohody, ktoré môžu vzniknúť na mieste, 
• dátum, miesto a podpisy odovzdávajúceho a preberajúceho. 

Dane pri kúpe nehnuteľnosti 

Daň z nadobudnutia nehnuteľnosti (pôvodne daň z prevodu), tzn. zrážka z prevodu peňazí, činí 4% z ceny nehnuteľnosti a platí ju vždy kupujúci. Niekedy sa započítava priamo do kúpnej ceny. Predávajúci naopak zaisťuje odvedenie dane z príjmu. 

Kedy sa neplatí daň z nadobudnutia nehnuteľnosti: 

• pri prvom nadobudnutí pozemku alebo práva stavby, ktorých súčasťou je dokončená alebo používaná stavba rodinného domu, 
• pri prvom nadobudnutí dokončenej alebo užívanej stavby rodinného domu, 
• pri prvom nadobudnutí jednotky, ktorá nezahŕňa nebytový priestor iný ako garáž, pivnicu alebo komoru užívanú spoločne s bytom, 
• u družstevných bytov, družstevných garáží, pivníc a komôr, ak ste nájomcami, 
• z vlastného bytu, ktorý je vo vlastníctve právnickej osoby a táto právnická osoba vznikla za účelom, aby sa stala vlastníkom domu s jednotkami, a fyzická osoba, ktorá vlastnícke právo k jednotke nadobúda, je nájomcom tejto jednotky, je členom tejto právnickej osoby a podieľala sa alebo jej právny predchodca sa podieľal svojim peňažným alebo nepeňažným plnením na obstaraní domu s jednotkami.